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搜房网  2007-07-31 10:27:27.0  梁栋贤  <-- 点击:0 -->

陈老师要转让自己名下的物业，妻子知道后不同意，陈老师因此想中断合同，但遭买方拒绝，双方各执己见。 　　个案陈述 　　业主陈某是某大学教授，欲出售自己名下的房改房，陈将物业放盘到中介公司代理出售，并约定出售价为51万元。买方李某决定以该价格购买该物业。 　　随后，李某向中介公司交纳了1万元诚意金，并同意中介公司取得业主承诺后，可将诚意金转化为定金交给业主。中介公司取得业主陈某的书面承诺－－即《业主承诺书》后，已将1万元交给业主。 　　然而，陈某在收到定金后，却迟迟不与买方签订物业买卖合同及办理房产过户手续，同时还表示该物业是大学房改房，是夫妻共同财产，现其妻子明确表示不愿出售该物业，同时也未在《业主承诺书》上签字，陈某认为他有权不签订买卖合同，只退回所收定金给买方。买方则认为卖方出尔反尔，其行为已构成违约，遂诉至法院。 　　是非对错 　　法院判决认为，业主陈某存在违约行为，须双倍返还定金给买方李某，同时支付中介公司的居间服务费。 　　广州顺驰不动产网络有限公司法务部一专业人员认为，该案例由于业主不履行所签订的书面承诺，而导致该物业买卖交易的不成功。业主和买方虽然没有签订《物业买卖合同》，但买卖双方都已通过中介公司，对该物业的价格、地址、面积、付款方式等合同主要内容达成了一致意见，与此同时，中介公司已将1万元转交给业主作为定金，各方均已履行了要约和承诺，物业买卖合同实际上已成立。 　　至于业主提出的夫妻共同财产的问题，因该物业是业主陈某单位的房改分房，房产证上表明，陈某是该物业唯一的权属人，该物业虽是陈某与其妻的婚后共有财产，但陈某作为物业唯一的权属人，在业主承诺书上的签字具有法定效力，不能以夫妻共同财产作为不履行合同的抗辩理由。 　　涉及法规 　　该专业人员进一步解释，法院作出陈某败诉的决定，是基于以下法律：《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。同时，第二十五条规定，承诺生效时合同成立。既然如此，陈某不想继续执行合同，就要双倍赔偿定金。 　　根据我国《合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金。”而陈某所签订的《业主承诺书》中约定“如签署本承诺书后，不按照承诺的约定出售物业的，所收定金双倍返还，同时还应支付居间服务费”。因此，业主陈某应依法院判决对购房者李某的定金予以双倍返还，同时因中介公司促成了该物业买卖交易，陈某还应支付该中介公司约定的居间服务费。广州顺驰不动产网络有限公司提醒：业主在出售房屋时一定要注意，所签署的任何书面合同或协议，一旦签订就具有法律效力，必须按照所约定的权利义务履行合同。否则，就要承担相应的违约责任。在物业买卖中，买卖双方应本着诚信原则进行交易，不要见利忘义、因小失大。